המדריך השלם לשכירת דירה בסינגפור


מעודכן מאי 2017

רוב המגיעים לפה מחפשים דירה לשכור לתקופה של שנים ספורות ולכן נתייחס פה לדיור בהשכרה. המחירים בסינגפור גבוהים ומשתנים מאוד בהתאם למיקום הדירה, גודלה, קרבה לבית ספר, למרכז קניות או לתחנת רכבת.
המקומיים גרים בעיקר בדיור ציבורי (סוג של עמידר, אבל מטופח בהרבה), הקרוי HDB, אבל רוב הזרים, והישראלים ביניהם, שוכרים דירה בקונדו (Condominium) - מתחמים יוקרתיים המספקים בריכה, חדר כושר, עמדת ברביקיו ועוד.
במבנים חדשים יותר הדירות יפות ומשופרות, אך הדירה והחדרים קטנים בהרבה מדירות בסכום דומה בבתי דירות ישנים יותר. אם רוצים בית עם חצר - זה עולה בדרך כלל הרבה יותר, אלא אם מוכנים להתרחק מהמרכז.
 

איך מתחילים?

דבר ראשון - כדאי למצוא סוכן/ת נדל”ן טוב/ת (Agent).
בניגוד לישראל, שוק הנדל"ן בסינגפור מתנהל בעיקרו באמצעות סוכנים/ות, כאשר לרוב המשא ומתן יתנהל על ידי שני סוכנים - אחד מטעם בעל/ת הדירה ואחד מטעם השוכרים. חיפוש דירה באמצעות סוכן הוא נוח ולרוב חינמי (ראו הרחבה בפסקה הבאה לגבי עלויות הסוכן), אך צריך לדעת איך להתנהל מול הסוכן. 

עמלת סוכן על שכירות מתחת ל-2500 דולר סינגפורי הסוכן מקבל עמלה מהשוכר. מעל 2,500 דולר סינגפורי הסוכן מקבל את העמלה שלו ישירות מבעל הבית. חשוב להבין שעמלת הסוכן מחושבת באופן הבא: על חוזה לשנתיים העמלה תהיה בגובה חודש שכירות, כאשר אם יש שני סוכנים בתמונה,הם יצטרכו להתחלק בה, ואילו על חוזה לשנה בלבד, העמלה תהיה בגובה שבועיים שכירות בלבד.
שימו לב שצורת חישוב עמלת הסוכן וזהות המשלם, דהיינו אתם או בעלת הבית, משליכים על המוטיבציות של הסוכן וצריך לקחת זאת בחשבון...

כמו כן, ניתן גם לחפש דירה באופן עצמאי באמצעות אתר PropertyGuru ולפנות עצמאית לסוכנים שמפרסמים שם.
גם אם נעזרים בסוכן, רצוי להיכנס ל-PropertyGuru על מנת להתרשם מהאפשרויות השונות. האתר מציע אפשרויות חיפוש מתקדמות, לפי אזורים, מרחק מנקודת ציון או מתחנת MRT, וכן ביקורות של דיירים ומבקרים על הקונדו'ס השונים.

שימו לב: לפני חתימת החוזה בעל הבית יראה נכונות גדולה יותר להחליף דברים או אפילו לשפץ את הדירה. לאחר החתימה - הסיכוי לשינוי או הטבה -נמוך מאוד. כלומר - אם נראה לכם שיש צורך בשיפוץ המטבח/ מקלחות/ ארונות/ רצפה או החלפת אחד או יותר ממכשירי החשמל - אמרו זאת לפני החתימה.

בדקו את כל מכשירי החשמל, מחממי המים, ועיברו בהקפדה יתרה על כל הדירה. כל דבר שנראה לא תקין - דרשו תיקון או החלפה.

הצעת מחיר: לאחר שאיתרתם דירה המתאימה לכם - דברו עם הסוכן, אמרו לו מה המחיר שאתם רוצים להציע. הסוכן יאמר לכם אם זה מחיר סביר ואם לא -ייעץ לכם מה המחיר המתאים. אתם מוזמנים להוציא לפועל את כל כישורי המו”מ שברשותכם.
כמו כן, על מנת לדעת מה מחיר השוק של דירה שאתם מעוניינים בה, ניתן להיעזר באתר הממשלתי של ה- Urban Redevelopment Authority בו מופיעות כל עסקאות השכירות לפי קונדו או בניין משלושת החודשים האחרונים: לאתר ה-URA.

ברגע שהצעתם את ההצעה - יש לחתום על מכתב הצהרת כוונותLOI Letter Of Intent ובו למעשה אתם חותמים על מה שהסכמתם בעל פה. בנוסף,תצטרכו לשלם פיקדון - בד”כ סכום השווה לחודש או חודשיים שכ”ד. לאחר חתימת ה LOI הדירה מובטחת לכם עד לסיום המו”מ. שימו לב שבמקרה בו המו”מ נפסק בגללכם- הפיקדון נשאר בידי בעל הדירה. אם בעל הדירה מסרב להצעתכם - הוא מחויב להחזיר את הפיקדון - לכן שימו תאריך תפוגה על הLOI, כדי שהמו”מ לא יימשך לנצח. לאחר הגשת ה LOI, וקבלת התנאים המוסכמים, תוחתמו על הסכם שכירות, שהוא למעשה פירוט ה LOI. ברוב המקרים זהו חוזה סטנדרטי ואין צורך בעו”ד בתהליך אך אם יש לכם ספק או שנראה לכם שתיתכן בעיה, אפשר לפנות לייעוץ של עו”ד.עם זאת, מומלץ לקרוא היטב את החוזה, כי יש לא מעט סעיפים שעשויים להוות בעיה, והחוק בסינגפור נוטה לטובת בעל הבית מאשר לטובת השוכר.

טיפים בנושא חוזה השכירות 

1. זהות השוכר בחוזה - שימו לב שעשוי להיות הבדל ביחס שתקבלו ובתנאי החוזה, אם תחתמו על הדירה כשוכר פרטי או שהחברה המעסיקה אתכם חתומה על החוזה עבורכם. לרוב, תנאי השכירות עבור חברות הם נוחים יותר.

2. סעיף “דיפלומטי” (סעיף יציאה מוקדמת) - מקובל מאוד להכניס סעיף המאפשר לכם, במקרה הצורך, לעזוב מוקדם מהצפוי את הדירה. לרוב, "סעיף דיפלומטי" יחול רק לאחר 14 חודשי שכירות ורק במקרה בו אתם נאצלים לעזוב את סינגפור או בנסיבות דומות, אם כי, כמו כל דבר, גם סעיף זה נתון למשא ומתן ורצוי מאוד לנסות לקצר את התקופה שבה לא תוכלו להשתחרר מהחוזה.

3. טיפול במזגנים - אם תוכלו - תורידו מהחוזה את הצורך לטפל במזגנים - תנסו להכניס זאת תחת אחריות בעל הבית, אחרת תאלצו כל 3 חודשים לקרוא לאיש מזגנים לטיפול במזגנים ולשמור על כל חשבוניות הטיפולים. בייחוד חשוב להסדיר בחוזה שבמקרה הצורך, שטיפה כימית של המזגן תהיה באחריות בעל הבית ולא באחריותכם, כיוון שמדובר בטיפול יקר שנעשה פעם בכמה שנים.

4. בעת החזרת הדירה הסוכן ובעל הבית יעברו איתכם בדקדקנות על כל פרט הכי קטן בדירה, יבקשו חזרה את כל המפתחות, יבדקו שכל הווילונות קיימים ונקיים - ויבקשו קבלת על ניקוי יבש, ידליקו את כל האורות בבית ויוודאו שכל הנורות עובדות - גם בקולט אדים, למשל. חלק ידרשו מכם לצבוע, וחלק לא -תלוי בחוזה עליו חתמתם. לכן, אם משהו מתקלקל, צרו קשר עם בעל הבית ודרשו שיתקן, אל תחכו לסוף השכירות, כי אז יתכן ויחילו את התיקון עליכם. שימרו בכל מקרה כל מסמך הקשור לדירה.

5. חובת ביול לאחר קבלת החוזה, על השוכר לבייל את החוזה. מומלץ לא לוותר על שלב זה משתי סיבות: כדי לא להפר את אחד מחוקי סינגפור וכדי שאם יהיה סכסוך משפטי זה יטרפד את טיעונכם, מוצדק ככל שיהיה. לחישוב דמי הביול הקליקו כאן. יש לציין שבמקרים רבים תשלום הביול ייעשה עבורכם על ידי הסוכן.

6. תקלות ותיקונים - בעת הכניסה לדירה עיברו שוב על כל הדירה וחפשו בעיות. שימו לב שבעל הדירה מחויב לתקן או להחליף מכשירי חשמל כגון מקרר,מזגנים ותנור במקרה של תקלה במהלך החודש הראשון לשכירות, לכן רצוי מאוד לבדוק אם כולם פועלים. לרוב, לאחר 30 יום מתחילת החוזה, כל תקלה ובעיה תהיה על חשבונכם. בדר"כ נהוג להכניס בחוזה השכירות סעיף "תיקונים קטנים" שלפיו כל תיקון תקלה שאינו עולה על סכום של 150 דולר הוא על חשבון הדייר וכל סכום מעבר לכך הוא על חשבון בעל הבית. הסכום אינו קבוע ונתון כמובן למשא ומתן.
חשוב מאוד! לצלם כל תקלה ופגם בדירה על מנת שלא תחוייבו בתשלום על נזקים בעת היציאה ותאבדו את כספי הפיקדון שהפקדתם אצל בעל הבית בתחילת הדרך.

7. לשוכרים בית פרטי - בדרך כלל, בדומה לנושא הטיפול במזגנים, יחוייב השוכר לדאוג אחת לחודש לגנן ולהדברה אחת לחודשיים-שלושה. מומלץ, גם אם הדבר כרוך בתוספת לשכר הדירה, להעביר את האחריות על כך לבעל הבית.

8. קראו היטב את החוזה - ובעיקר, בדקו שאין הבדלים משמעותיים בין מכתב הכוונות עליו חתמתם, לבין החוזה, ושלא הוספו בו סעיפים משמעותיים חדשים עליהם לא הסכמתם מלכתחילה. 

בהצלחה!

הערות: השאר תגובה

* כתובת הדואר האלקטרוני לא תוצג באתר.